KHI “HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TƯƠNG LAI” VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA LUẬT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ: CÁCH NHÌN ĐÚNG TỪ PHÁP LÝ

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp lý quan trọng trong giao dịch bất động sản, nhưng nếu không được xây dựng đúng quy định pháp luật, hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu và đẩy bên mua vào rủi ro lớn. Bài viết sau phân tích một vụ việc có thật, trong đó Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, nhưng đã bị bên mua kháng cáo. Bình tĩnh, khách quan và tuân thủ đúng quy định của luật, chúng ta hãy nhìn lại vụ việc dưới góc nhìn pháp lý.

TÓM TẮT VỤ VIỆC

Hợp đồng được giao kết giữa một công ty bất động sản (gọi tắt là *Bên Bán*) và một cá nhân (gọi tắt là *Bên Mua*) để mua một căn nhà ở riêng lẻ hình thành trong tương lai. Trị giá hợp đồng là hơn 13,7 tỷ đồng.

Theo phụ lục tiến độ thanh toán:
- Đợt 1: 25% ngay khi ký hợp đồng;
- Đợt 2: 70% thanh toán vào ngày hôm sau, khi có thông báo bảo lãnh;
- Đợt 3: 5% khi có thông báo đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Chỉ trong 01 ngày, bên mua đã phải thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng, trong khi chưa nhận bàn giao nhà.

VẤN ĐỀ PHÁP LÝ: VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA LUẬT

Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ:

> “Tổng số tiền được thu trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70%; chỉ được thu đến 95% khi bàn giao nhà; 5% còn lại giữ đến khi cấp Giấy chứng nhận.”

Khoản 5 Điều 8 Luật này cũng xác định: nghiêm cấm thu tiền không đúng quy định.

Như vậy, hợp đồng đã được soạn thảo với điều khoản vi phạm điều cấm của luật, mang tính chiếm dụng vốn cá nhân trái quy định. Việc quy định bên mua phải đóng 95% chỉ trong 01 ngày cho thấy ý chí soạn hợp đồng để tránh quy định luật.

TÒA ÁN SƠ THẨM KHÔNG CHẤP NHẬN YÊU CẦU CỦA BÊN MUA

Trong vụ việc có thật, bên mua đã khởi kiện đến Tòa án, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này. Hiện nay, bên mua đã kháng cáo.

Trong bài viết này, chúng tôi không bàn về đúng sai của bản án sơ thẩm, mà mong muốn chia sẻ góc nhìn pháp lý rõ ràng và khách quan hơn, giúp Tòa án các cấp, cơ quan nhà nước, người dân và doanh nghiệp hiểu rõ trách nhiệm của mình trong giao dịch.

NHÌN NHẬN CẦN THIẾT

- Đối với người mua nhà: Cần thận trọng đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt điều khoản thanh toán. Khi thấy vi phạm, có quyền yêu cầu điều chỉnh hoặc khởi kiện.

- Đối với chủ đầu tư: Cần nghiêm túc tuân thủ quy định về tiến độ thu tiền, tránh việc lạm dụng hợp đồng để chiếm dụng vốn khách hàng.

- Đối với cơ quan nhà nước: Tăng cường kiểm tra, thanh tra mẫu hợp đồng, đặc biệt điều khoản về tiến độ thanh toán.

- Đối với Tòa án: Việc xem xét tính hợp pháp của điều khoản vi phạm luật cần được đặt đúng trung tâm, tránh đánh đồng đánh giá dựa trên việc hợp đồng đã thực hiện hay chưa.

Kết luận

Vụ kiện trên là lời nhắc nhở cho tất cả các bên trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai: hợp đồng có thể về hình thức hợp pháp, nhưng nội dung vi phạm điều cấm vẫn dẫn tới hậu quả vô hiệu. Một điều khoản vi phạm luật, dù ĐÃ ĐƯỢC KÝ, vẫn không thể làm hợp pháp hóa hành vi trái luật.

Cách nhìn khách quan, dựa trên pháp luật, chính là điều cần thiết để tạo nên niềm tin cho thị trường và sự ổn định trong giao dịch nhà ở hiện nay.

(*) Bài viết thể hiện quan điểm chuyên môn của tác giả – Luật sư Dương Văn Thành.