I. Mở đầu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển sôi động, trong đó giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trở thành hình thức phổ biến. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật lại cho thấy không ít bất cập, vi phạm, đặc biệt liên quan đến việc thu tiền từ người mua. Một trong những quy định pháp lý quan trọng nhưng thường xuyên bị vi phạm là Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bài viết này sẽ phân tích quy định tại Điều 57 từ góc độ pháp lý đến thực tiễn áp dụng, làm rõ các hệ quả pháp lý khi doanh nghiệp bất động sản vi phạm quy định này.

II. Nội dung quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Điều 57 quy định về việc thanh toán trong hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, có hai nguyên tắc chính:

1. Thanh toán theo tiến độ xây dựng:

- Bên bán chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng khi ký kết.

- Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng cộng không quá 70% trước khi bàn giao nhà.

2. Sau khi bàn giao và được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu, bên bán mới được thu tiếp phần còn lại (tối đa 30%).

Quy định này có mục tiêu bảo vệ người mua, hạn chế tình trạng doanh nghiệp huy động vốn trái phép, bán dự án “trên giấy” và không hoàn thiện đúng tiến độ.

III. Quan hệ với khoản 5 Điều 8 – Các hành vi bị cấm

Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ:

“Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai mà không thực hiện đúng quy định tại Điều 57 của Luật này” là hành vi bị cấm.

Nghĩa là, bất kỳ thỏa thuận nào trong hợp đồng cho phép bên bán thu tiền vượt mức cho phép tại Điều 57, hoặc thu không gắn với tiến độ xây dựng, đều bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật.

IV. Hệ quả pháp lý khi vi phạm Điều 57

1. Về hành chính:

Cơ quan quản lý nhà nước có thể xử phạt hành chính đối với hành vi thu tiền sai quy định, với mức phạt có thể lên đến hàng trăm triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

2. Về dân sự: Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.”

Nếu hợp đồng mua bán có điều khoản thu tiền vi phạm Điều 57, thì đây là vi phạm điều cấm, và có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần tùy mức độ vi phạm và hậu quả.

Toà án sẽ xem xét:

- Hành vi vi phạm có trọng yếu không?

- Vi phạm này có làm mất cân bằng lợi ích các bên, làm ảnh hưởng đến mục tiêu bảo vệ người mua không?

Trong nhiều bản án, Tòa đã tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai nếu bên bán vi phạm nghiêm trọng quy định thu tiền hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

3. Về trách nhiệm hoàn trả:

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự. Bên vi phạm có thể bị buộc bồi thường thiệt hại, nếu có yêu cầu.

V. Thực tiễn áp dụng và một số vụ việc điển hình

Trên thực tế, không ít doanh nghiệp lách luật bằng các chiêu thức:

- Đổi tên “thu tiền” thành “đặt cọc”, “giữ chỗ”, “hợp đồng tư vấn”, “phiếu thu nội bộ”...

- Ký các hợp đồng song song với nội dung thu tiền vượt giới hạn pháp luật.

- Không cung cấp hóa đơn VAT hoặc hồ sơ nhà ở sau khi bàn giao.

Một trường hợp điển hình là vụ việc ông Hoàng Văn A, người mua căn hộ hình thành trong tương lai, phát hiện Công ty Cổ phần B:

- Thu hơn 50% giá trị hợp đồng ngay sau ký kết.

- Không bàn giao hóa đơn VAT.

- Không bàn giao hồ sơ pháp lý theo quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bàn giao nhà ở khi chưa nghiệm thu công trình.

Ông A đã khởi kiện ra TAND TP.C, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm. Đây là hành vi vi phạm rõ ràng Điều 57 và khoản 5 Điều 8, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

VI. Kiến nghị và giải pháp

Để đảm bảo tính nghiêm minh và hiệu quả của Điều 57, cần:

1. Tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản, đặc biệt giai đoạn mở bán.

2. Xử phạt nghiêm minh các doanh nghiệp vi phạm, đồng thời công khai trên cổng thông tin của cơ quan quản lý để cảnh báo người dân.

3. Tuyên truyền pháp luật đến người dân, giúp người mua nhận biết hợp đồng trái pháp luật để tự bảo vệ mình.

4. Cơ quan tư pháp (Toà án, Viện kiểm sát) cần mạnh tay tuyên vô hiệu các hợp đồng có điều khoản trái Điều 57, qua đó bảo vệ lợi ích công cộng và trật tự giao dịch bất động sản.

VII. Kết luận

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là một quy định quan trọng nhằm kiểm soát việc huy động vốn, bảo vệ người tiêu dùng và giữ trật tự thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành còn nhiều lỏng lẻo, và nhiều chủ đầu tư cố tình lách luật. Việc áp dụng nghiêm Điều 57, đặc biệt khi gắn với khoản 5 Điều 8 và Điều 123 BLDS, là cơ sở pháp lý quan trọng để Tòa án, cơ quan chức năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tác giả: Luật sư Dương Văn Thành